Покупаем залоговое имущество. Как избежать рисков?

Прежде всего, разберемся: что такое залог и из чего он возникает? Залог является методом обеспечения выполнения обязательства, в данном случае обязательства, предусмотренного кредитным контрактом. В силу залога кредитор (банк либо другое финансовое учреждение) имеет право в случае невыполнения должником (заемщиком) обязательства, обеспеченного залогом, получить ублажение за счет заложенного имущества в большей степени перед другими кредиторами. Однако, несмотря на расхожее мнение, это не означает, что в случае невыполнения должником обязательства залоговое имущество автоматически переходит в собственность кредитора или получает право его изъять, реализовать и т.д.

Существуют несколько способов удовлетворения требований кредитора за счет залогового имущества. От этого и будет зависеть степень риска в приобретении такого имущества для третьего лица.

Реализация залогового имущества может происходить как в добровольном порядке, по согласию заемщика, так и принудительно.

метод 1. Продажа залогового имущества, добровольно переданного должником банка

В данном случае продавцом выступает сам банк или другое финансовое учреждение, а следовательно он будет заинтересован в том, чтобы сделка состоялась и в дальнейшем не была оспорена. По этой причине такой вариант считается менее рисковым для покупателя, но перепроверить документы все же стоит.

Пожалуйста, обрати внимание:

• договор, на основании которого предмет залога был передан банку;
• наличие других обременений имущества (к примеру, по налоговым обязательствам);
• отсутствие судебных разбирательств по поводу предмета залога;
• техническая исправность объекта (по транспортным средствам).

Преимущества:

• высокая надежность сделки;
• простота самой процедуры.

Достижения:

• стоимость, как правило, выше по сравнению с другими методами отчуждения залогового имущества.

С пособий 2. Приобретение залогового имущества у должника

Такой вариант возможен с согласия залогодержателя (банка). При этом происходит замена должника в обязательстве – новым заемщиком становится покупатель залогового имущества. Особенностью является то, что запрет на отчуждение предмета залога может быть снят только после полного погашения задолженности продавца по кредиту.

Возможна и вторая схема: покупатель передает заемщику денежные средства в сумме, необходимой для погашения задолженности по договору кредита, а тот, в свою очередь, передает имущество в собственность покупателя после погашения задолженности. В этом случае риск для покупателя наиболее велик, ведь продавец, рассчитавшись с долгами, может и передумать. Несколько обезопасить себя можно, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи, а также взял с него расписку о передаче денег.

Пожалуйста, обрати внимание:

• изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей;
• удостоверится в том, что кредит погашен полностью, взять в банке справку об отсутствии задолженности;
• производит сделки лучше в помещении банка.

Достижения:

• продавец может «передумать»;
• высокая цена.

метод 3. Приобретение принудительно отчужденного имущества с публичных торгов

Безусловно, наиболее привлекательный вариант с точки зрения стоимости – цены на имущество, которое реализовывает государственная исполнительная служба на аукционе, гораздо ниже рыночных. А вот риски покупателя, к сожалению, выше, чем в случае добровольного отчуждения залогового имущества. Раз залогодатель не пожелал расстаться с предметом залога добровольно, высока вероятность того, что он попытается это имущество вернуть. Вариантов развития событий несколько: оспаривание кредитного контракта, оспаривание контракта залога, признание самого аукциона недействительным.

Пожалуйста, обрати внимание:

• изучить кредитный договор и договор залога на предмет их возможной недействительности;
• выяснить, что послужило основанием для принудительной реализации имущества: судебное решение, исполнительная надпись нотариуса;
• если взыскание на предмет залога наложено по решению суда, узнать не оспаривается ли оно в кассационном порядке;
• если имела место исполнительная надпись нотариуса, то удостовериться, что задолженность является бесспорной;
• удостовериться в правомерности действий государственного исполнителя;
• следить за соблюдением процедуры проведения публичных торгов;
• удостовериться, что в ипотечной квартире не зарегистрированы несовершеннолетние.

Преимущество:

• самая низкая цена.

Достижения:

• высокая степень риска.

Как видим, без квалифицированной юридической помощи, покупателю вряд ли удастся разобраться во всех тонкостях и нюансах приобретения залогового имущества. Экономия на стоимости покупки, на затратах на правовую помощь экономить не стоит.

Истошик