В Украине стартовала жилищно-коммунальная революция: новые правила игры

Менее года осталось до того срока, когда в Украине должны исчезнуть привычные с советских времен ЖЭКи (ЖКСы).

С 1 июля этого года в силу вступил Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Согласно документу, к 1 июля 2016 года все жильцы многоквартирных домов должны определиться, кто будет управлять их жильем. Эксперты советуют не затягивать решение этого вопроса и определяться уже сейчас.

Новые права и обязанности жильцов

Сейчас в Украине многоквартирными домами считаются жилые постройки с тремя и более квартирами. После вступления в силу нового закона все собственники квадратных метров в таких домах считаются совладельцами дома и земельного участка, на котором он расположен, а земельный придомовый участок должен быть передан домовладельцам в собственность жильцов бесплатно.

С 1 июня 2016 года не ЖЭКи и ЖКСы, а жильцы должны обеспечивать надлежащее поддержание санитарного, противопожарного и технического состояния на дому. Именно жильцы обязаны ремонтировать крыши, лифты, откачивать воду из подвалов, стеклить окна в подъездах, поливать двор и оплачивать работу дворников.

Предполагается, что первым шагом для организации обслуживания на месте должно стать общее собрание жильцов, на котором будет определена форма управления многоквартирным домом. Эксперты настоятельно советуют же сейчас проводить собрания и определяться с формой управления домом. Если этого не сделать в течение года, согласно закону, власть сама назначит управляющую компанию.

Сколько весит голос?

Главный орган управления домом – общее собрание жильцов. На таком собрании у каждого владельца квартиры есть голос. Величина (вес) голоса пропорциональна площади принадлежащей человеку квартиры. То есть голос владельца 60-метровой квартиры весит вдвое больше, чем голос того, у кого у собственности только 30 квадратных метров.

Правда, это правило имеет исключение: если один субъект обладает помещениями, доля которых составляет более 50% общей площади дома, то существует возможность узурпации им власти и ущемления других жильцов в правах. Такое может быть, например, в маленьких домах, где часть квартир выкуплена одним человеком. В таком случае при вынесении решения на общем собрании голоса распределяются независимо от площади помещений, а по принципу «один совладелец – один голос».

Как принимаются решения?

Голоса владельцев более 75% площади необходимо собрать для решения следующих вопросов:
распоряжения общим имуществом многоквартирного дома;
установления, конфигурации, отмены ограничений по пользованию домовым имуществом;
определения возможностей управляющего многоквартирным домом;
проведения текущего и капитального ремонтов, а также определения подрядчиков для выполнения этих работ;
определения даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
определения перечня и размеров расходов на управление многоквартирным домом.
Голоса владельцев более 50% площади необходимо собрать для решения следующих вопросов:
назначение управляющего домом и его отзыв;
утверждение и изменение условий договора с управляющим;
избрание уполномоченных лиц совладельцев при заключении контракта, внесении в него конфигураций и расторжении контракта с управляющим, воплощение контроля за его выполнением.

В вариантах, когда на собрании не находится нужное количество жильцов на месте — законом предусмотрена процедура голосования, растянутого во времени. В течение 15 дней со дня проведения общего собрания можно опросить не участвовавших в нем жильцов грамотно.

Кто будет управлять домом?

Чтобы расстаться с ЖКСами и начать управлять домом самостоятельно, у жильцов есть два варианта:
Передать все функции по обслуживанию на месте управляющей компании. Таковым может стать предприятие, занимающееся предоставлением жилищно-коммунальных услуг.

Создать объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и управлять домом самостоятельно.

Любое из этих решений следует принимать на общем собрании владельцев квартир (необходимы голоса владельцев более 50% площади дома). Если жильцы на дому решат обратиться к управляющей (сервисной) компании, то особых сложностей с оформлением документов не возникнет — всю работу возьмет на себя фирма. Эксперты считают, что там, где нет необходимости в капитальном ремонте, управляющие фирмы возьмутся за работу с радостью.

Однако следует помнить, что такие компании — это прибыльные организации и поэтому их услуги будут существенно дороже, чем работа ОСМД, которые не являются прибыльными организациями и не платят.

Как получить землю в собственность?

С принятием Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" были внесены изменения в Земельный кодекс Украины. Теперь жильцы будут владеть участком, на котором расположен их дом. Вопросы отведения земель и выдачи госактов на каждое землевладение должны быть рассмотрены на сессии местного совета.

После получения госакта на землю никто, кроме жильцов дома, не имеет права отдать земельный участок под строительство, детскую площадку или торговую точку. А у жильцов дома появятся абсолютно законные основания сдать часть придомовой территории в аренду, средства от которой могут уходить на текущие нужды по содержанию дома.

Кроме того, закон устанавливает, что право собственности на земельный участок, предоставленное совладельцам, сохраняется даже в случае, если по какой-либо причине дом будет разрушен. Жильцы такого дома могут либо продать свой участок, либо договориться со строительной компанией о возведении на этом месте нового дома.

В чем трудности реформы?

Техпаспорт. По закону, после принятия совладельцами дома решения о передаче на дому в управление ОСМД или управляющей компании, предыдущий владелец на дому (горсовет, ведомство, министерство) обязаны передать один экземпляр технической документации совладельцам многоквартирного дома. Эксперты считают, что это может оказаться проблемой – у прежнего владельца жилья вряд ли возникнет желание передавать документы новым владельцам (либо документация может отсутствовать по разным причинам) и тогда процесс может затянуться на неопределенное время.

Первый капитальный ремонт. Принятый парламентом Закон не дает четкого ответа, должен ли предыдущий собственник производить первый капитальный ремонт за свой счет. Председатели ОСМД, имеющие опыт работы в этой сфере, говорят, что надеяться на ремонт не стоит.
Акт приема передачи. При передаче на месте от ЖКС новой управленческой структуре специалисты советуют добиваться документа о техсостоянии всего имущества.

помещения ЖКСа. Подавляющее большинство офисов (контор) ЖКС сейчас находятся в жилых домах. После упразднения ЖКС эти помещения перейдут в собственность совладельцев на месте. Эксперты советуют жильцам после оформления документов сообщить ЖКС, что он обязан либо освободить занимаемые в доме нежилые помещения, либо взять их в аренду. Это может привести к конфликту, но по закону эти помещения, если они не были проданы ранее, принадлежат совладельцам на месте, а не ЖКС.

Истошик